Uitspraak Hoge Raad overdrachtsbelasting: 2% of 6%?

In een viertal procedures stond centraal de vraag wat onder woning dient te worden verstaan voor de heffing van het verlaagde 2%-tarief. In navolging van Advocaat-Generaal Wattel (hierna: de AG) heeft de Hoge Raad op basis van de wetsgeschiedenis een objectief en praktisch criterium vastgesteld voor de beoordeling of een onroerende zaak kwalificeert als woning voor de heffing van overdrachtsbelasting. Aan de hand van deze maatstaf heeft de Hoge Raad vervolgens in drie van de vier zaken geoordeeld dat het 2%-tarief van toepassing is.

Criterium
Een onroerende zaak geldt als woning als deze voor bewoning is ontworpen en gebouwd en als een pand na een mogelijke verbouwing met het oog op een andere bestemming dan wonen vrij gemakkelijk weer voor bewoning geschikt te maken is. Deze definitie van een woning heeft de Hoge Raad gegeven. De definitie is van belang voor de hoogte van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerende zaak. In 2011 is dit tarief verlaagd voor de aankoop van woningen. Alleen is het begrip woning in de wet niet omschreven. Uit de wetsgeschiedenis heeft de Hoge Raad opgemaakt dat het de bedoeling van de wetgever was de verlaagde overdrachtsbelasting (2%) te laten gelden voor bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

• Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.
• Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
• Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
• Indien toepassing van deze regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het feitelijke gebruik is op zich niet van belang evenals definities van woningen in andere wetten.

Arresten
De Hoge Raad heeft vervolgens de situaties in de vier aanhangige rechtszaken getoetst aan deze maatstaf met de volgende uitkomsten:

• Een als kantoor gebruikte stadsvilla is een woning omdat de villa is ontworpen en gebouwd als woonhuis. De ingrepen voor gebruik als kantoor waren zeer beperkt.
• Een als tandartsenpraktijk in gebruik zijnde hoekhuis is een woning omdat de indeling van de oorspronkelijke woning niet is gewijzigd en de keuken- en badkamerruimten er nog zijn. Van moeizame omkeerbaarheid is geen sprake.
• Een verbouwde stal is een woning vanwege de combinatie van een onduidelijke bouwkundige aard na de verbouwing en een eigenlijke publiekrechtelijke woonbestemming.
• Een ‘bijna-thuis’ hospice is, anders dan het gerechtshof oordeelde en de AG concludeerde, echter geen woning omdat de weergegeven kenmerken van het pand geen andere slotsom toelaten dan dat het naar zijn aard is bestemd om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en dus niet als een woning. De contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het pand is daarvoor niet bepalend.

Gevolgen voor de praktijk
Door de arresten van de Hoge Raad ontstaat voor de praktijk aanzienlijk meer duidelijkheid over de vraag wanneer op het moment van de verkrijging sprake is van een woning of niet. Het wordt daarmee echter ook duidelijk dat te transformeren panden die in de markt worden verkocht als (toekomstige) woning pas tegen 2% overdrachtsbelasting kunnen worden verkregen vanaf het moment dat het desbetreffende pand is getransformeerd tot woning. Een verkrijging vóór dat moment is dus belast tegen het gewone tarief van 6%. Dat lijkt in strijd met het doel van de tariefsverlaging, namelijk het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, maar is het gevolg van het door de wetgever gekozen criterium ‘naar zijn aard bestemd tot bewoning’.

Frits Mul (fmul@vgn.nl)