Schadevergoeding bij voortijdige opzegging huurcontract
De gewijzigde zorgfinanciering noodzaakt een zorgorganisatie soms om een langdurig huurcontract met een corporatie open te breken of voortijdig op te zeggen. Soms is dat (gezien de veranderde omstandigheden) reëel en toelaatbaar, maar dat vraagt meestal wel een schadevergoeding voor de corporatie.
Het Gerechtshof te Arnhem heeft in april een uitspraak gedaan in een geschil tussen een zorginstelling en een corporatie. Deze uitspraak handelt over het tussentijds beëindigen van een huurcontract. De kern van de kwestie was dat in het huurcontract (daterend uit de jaren negentig) een bepaling was opgenomen waarin stond onder het kopje ‘Aanvang en beëindiging der overeenkomst’:
art. 16.4. Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop ZORGINSTELLING geheel zal hebben voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen. Alsdan zal CORPORATIE terstond in overleg treden met ZORGINSTELLING over het sluiten van een nieuwe overeenkomst tot voortzetting van beheer en exploitatie door ZORGINSTELLING.
art. 16.5. Deze overeenkomst kan ophouden te bestaan door opzegging door één der partijen, wanneer een situatie is ontstaan, waarin in redelijkheid niet kan worden gevergd, dat de overeenkomst ongewijzigd blijft voortbestaan.
Anders gezegd: in het betreffende huurgeschil stond in de huurovereenkomst een bepaling, dat de huurovereenkomst ophoudt te bestaan als de leningen (rente, aflossingen en investeringen) zijn afgelost. De verhuurder dient de huurder hierover te informeren en – in geval de leningen zijn afgelost - in overleg te treden over de voortzetting van de huurovereenkomst. De rechter oordeelde dat van aflossing van de leningen al sprake kan zijn vanaf de bruteringsoperatie medio 1995. Het hof vond dat de corporatie haar leningen had afgelost zodat beëindiging mogelijk was en partijen daarna over een voortzetting van de overeenkomst op eventueel gewijzigde voorwaarden hadden moeten onderhandelen (dat zou ongetwijfeld geleid hebben tot een lagere huurprijs voor de zorginstelling). Dat is destijds niet gebeurd, zodat partijen dat alsnog moeten doen (dat leidt dus tot een voordeel voor de instelling). Verder oordeelt het hof dat de opzegging alleen redelijk is indien de zorginstelling bereid is het nadeel dat voor de corporatie ontstaat door de opzegging te vergoeden (er zal dus nog wel een schadeloosstelling vanuit de instelling voor de corporatie moeten volgen).
Nu speelt deze situatie in de ouderenzorg en het betreft een oude en langdurige huurovereenkomst. We kregen de vraag of deze uitspraak voor onze sector relevant is. Dat kunnen we in z’n algemeenheid zo niet zeggen. Het betreft hier namelijk een individueel contract waarin een specifieke bepaling omtrent tussentijdse beëindiging was opgenomen. Zo’n bepaling staat lang niet in alle contracten. Navraag leert ons dat dit mogelijk aan de orde zou kunnen zijn bij enkele oude contracten van onze toenmalige Gezinsvervangende tehuizen (GVT’s). Dat behoeft dus bestudering van de oorspronkelijke oude huurcontracten, waarbij u de voordelen (een lagere huur) moet afwegen tegen de nadelen (compensatie aan de corporatie of verstoorde verhoudingen met de corporatie).
Bijlage: Uitspraak gerechtshof (pdf-bestand)
