Risico's bij taxeren voor WOZ-waarde
Binnenkort ontvangt u van de gemeente een beschikking waarin de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Een waarde die door veel factoren wordt beïnvloed, zoals locatie, grootte, ouderdom en staat van onderhoud. Daarnaast neemt de WOZ-waarde een steeds belangrijker plaats in binnen het Nederlandse belastingstelsel. De WOZ-waarde telt sinds kort voor 25% mee bij de bepaling van het maximale huurniveau voor woningen in de sociale huursector. Er is reden om voor 2016 de WOZ-waarde kritisch te beoordelen.
Recent troffen we enkele publicaties - van BDO en Skipr - aan over het taxeren van zorgvastgoed. Het is ingewikkelde materie, want er is niet een eenduidig verhaal van te maken. Enerzijds taxeren gemeenten het vastgoed van zorginstellingen vaak te hoog in verband met de WOZ-waarde. Het nadeel voor de instelling is dan een hogere aanslag OZB. Anderzijds: als u dit aanvecht en een lagere WOZ-waarde weet te bewerkstelligen, ontstaan mogelijk enkele nadelen met de bank:
- Een lage waarde leidt voor de bank tot minder zekerheid voor de uitstaande hypothecaire lening. Dat kan betekenen dat u bij een renteherziening of een nieuwe hypotheek een hogere rente moet betalen dan anders het geval zou zijn geweest.
- Bij een lage waarde van het gebouw is de uitstaande lening mogelijk relatief te hoog in de ogen van de bank; met andere woorden: dan zou een impairment kunnen dreigen.
- Als gevolg van het impairen daalt het eigen vermogen. Dat is op zich al vervelend omdat het weerstandsvermogen (de buffer) afneemt. Maar ook vervelend omdat de banken dan minder geneigd zijn nieuwe leningen te verschaffen, want die verlangen een stevig eigen vermogen (rond de 25%). Ook borging kan dan in gevaar komen.
Omdat dergelijke uitgangspunten zeer specifiek en wisselend voor iedere instelling afzonderlijk zijn, is hier ook niet een eenduidig advies te geven vanuit de VGN. Wel kunnen we adviseren: zoek naar uw financiële evenwicht en laat u (als u het zelf onvoldoende kunt - en veel instellingen hebben fiscale hulp nodig) adviseren door goede fiscalisten, belastingconsulenten of adviesbureaus (met dus de nodige declaraties), want bij slim financieel beleid valt er vaak toch wel enig voordeel te behalen.
